相続登記の必要書類(ケース別まとめ)
相続登記に必要な書類とは
遺産の中に不動産がある場合、不動産を受け継ぐ相続人への名義変更（相続登記）が必要になります。
登記申請は一般の方にはあまり縁がないものなので、ほとんどの方は手続きに費やす労力を考えて、司法書士に依頼されます。
しかし中には自分で登記することを考えている方もいるでしょう。
その場合、最初の壁となるのが必要書類の収集です。
必要な書類はどのように相続するかで異なります
そこで本記事では、相続登記に必要な書類についてケース別に分けて解説します。
一般的な相続であれば、これを読めば必要な書類がわかります。
自分の場合はどんな書類が必要になるか把握して、漏れのないよう集めましょう。
なお、細かい解説はいいからとにかく必要な書類の種類だけを知りたいという方は、こちらから必要な書類のまとめへ飛ぶことができます。
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共通して必要な書類
まずはすべてのケースで共通して必要になる書類です。
書類の種類は主に被相続人（亡くなった方）に関する書類、財産を受け継ぐ相続人の方に関する書類、相続の対象となる不動産に関する書類に分けられます。
被相続人（亡くなった方）に関する書類
亡くなった方に関する必要な書類は次の通りです。
- 亡くなった方の死亡の記載のある戸籍（除籍）謄本
| 取得先 | 死亡時の本籍地の市町村役場 |
|---|
死亡時の戸籍は死亡したことの証明のために必要です。
本籍地がわからなければ下で説明する住民票の除票を取得すればわかります。
- 住民票の除票（または戸籍の附票）
| 取得先 | 死亡時の住所地の市町村役場（戸籍の附票は死亡時の本籍地） |
|---|
死亡時の本籍地と登記簿上の住所が異なる場合に、亡くなった人と登記簿上の権利者が同一人物であることを確認するために必要になります。
従って死亡時の本籍と登記簿上の住所が同一であれば不要です。
住民票の除票とは、引っ越しや死亡等により住民登録が抹消された住民票のことです。
被相続人の死亡の記載のあるものを、本籍地の記載を省略せずに取得してください。
ただし、以前は除票の保存期間は住民登録が抹消されてから５年間だったため*、引っ越しを繰り返している場合は、保存期間の経過により取得できず、登記簿上の住所とのつながりが確認できないことがあります。
*法改正により2019年６月20日以降は保存期間が150年間に変更されましたが、改正以前に保存期間（５年間）が経過したものについては原則として取得できません。
住民票の除票で住所のつながりが確認できない場合は、戸籍の附票を取得します。
戸籍の附票とはその戸籍が作成されてからの住所移転がすべて記載された文書のことです。
しかし戸籍の附票も、以前は除票（除附票）となって５年間が保存期間だったため*、昔のものは取得できないことがあります。
*戸籍の附票も法改正により現在の保存期間は150年間となっていますが、改正以前に保存期間（５年間）が経過したものについては原則として取得できません。
その場合でも登記できないということはないですが、かなりの手間がかかるので司法書士へ相談されることをおすすめします。
相続人に関する書類
相続人の方に関する必要な書類は次の通りです。
- 不動産を取得する人の現在戸籍謄本
| 取得先 | 現在の本籍地の市町村役場 |
|---|
不動産を受け継ぐ人の現在の戸籍です。
相続開始時に相続人であったこと（死亡や離縁等の事由がないこと）を証明するために必要になります。
そのため発行日が被相続人の死亡より前のものは使えません。
- 不動産を取得する人の住民票
| 取得先 | 現在の住所地の市町村役場 |
|---|
相続登記完了後に登記簿に記載される住所の確認のために必要になります。
戸籍上の相続人と同一人物であることの証明も兼ねるため、本籍の記載が省略されていないものを取得してください。
相続の対象となる不動産に関する書類
相続の対象となる不動産に関する必要な書類は次の通りです。
- 固定資産評価証明書
| 取得先 | 不動産を管轄する市町村役場（東京23区内は都税事務所） |
|---|
相続登記の際に収めなくてはならない登録免許税の算定のために必要になります。
相続を原因とする所有権移転登記の場合、登録免許税は固定資産評価額の0.4％となります。
なお、東京23区内の不動産であれば、不動産の所在地に関わらずどこの都税事務所でも取得することが可能です。
- 登記事項証明書（登記簿謄本）
| 取得先 | 全国の法務局（登記所） |
|---|
他の書類と異なり、登記申請の際に提出する書類ではありませんが、申請書には登記簿記載の通りの地番や家屋番号を記載しなくてはならないため、必要になります。
現在の正確な権利関係の把握のためにも取得しておきましょう。
不動産の管轄に関わらず、全国どこの法務局からでも申請・取得することができます。郵送による取得申請も可能です。
また、登録が必要ですが、オンラインによる登記情報提供サービスを利用して、インターネット上で同様の情報を閲覧・取得することも可能です。
全国の法務局はこちらから検索できます。
オンラインによる登記情報提供サービスはこちら。
その他の必要な書類
上記以外に共通して必要になる書類は次の通りです。
- 登記申請書
登記の原因や対象となる不動産などを記載する書類です。こちらは自身で作成するものとなります。
もちろん司法書士に登記申請を依頼すれば作成してくれます。
申請書のひな型などはこちらの法務局のホームページからダウンロードできます。
必須ではないがあった方がいい書類
- 相続関係説明図
相続関係説明図とは、その名の通り相続関係を一覧できるように図にしたものです。
こちらも自分で作成する書類になります。
作成・提出は義務ではないものの、登記申請の際に添付すれば、戸籍等のコピーを１枚１枚つけなくても原本還付を受けることができます。
登記申請以外に預貯金などの相続手続きを行うのであれば、作成して提出した方がいいでしょう。
こちらも司法書士に相続登記を依頼すれば作成してくれます。
なお、相続関係説明図に類似の書面を作成して法務局に申請することにより、相続関係を証明する証明書を交付してもらえる法定相続情報証明制度という便利な制度があります。
登記申請の際に同時に申し出ることも可能なので検討してみてください。
法定相続情報証明制度についてはこちらをご参照ください。
遺言書がない場合に必要な書類
共通して必要になる書類以外の書類については、遺言の有無によって異なります。
さらに遺言がない場合は、法定相続分通りに相続するかどうかによっても必要な書類が異なります。
法定相続分通りに相続する場合に必要な書類
相続人全員で法定相続分通りに相続する場合に必要な書類は次の通りです。
- 被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍（除籍、改製原戸籍）
| 取得先 | 死亡時の本籍地および以前の本籍地の市町村役場 |
|---|
被相続人の死亡時の戸籍は死亡したことの証明のためにも必要ですが、さらにそれ以外に、相続人が誰であるかを特定するために、出生からの連続した戸籍が必要になります。
これらすべてが一つの役所でそろうことは少なく、引っ越し等を繰り返していると膨大な量になることもあります。
おそらくこの戸籍の収集が最も難しく、手間がかかるでしょう。
なお、戸籍には謄本（全部事項証明書）と抄本（個人事項証明書）がありますが、相続登記では相続関係を特定する必要があるので原則として謄本を取得します。
また、わかりやすいようにひとまとめに戸籍と呼ぶことが多いですが、厳密には現戸籍、除籍、改製原戸籍などの種類があります。
ただし役所で請求するときは『（被相続人の）出生から死亡までの戸籍をとれるだけください』といえば伝わると思います。
戸籍の種類や請求方法について詳しくはこちらをご覧ください。
- 相続人全員の現在戸籍謄本
| 取得先 | 現在の本籍地の市町村役場 |
|---|
相続開始時に相続人であったことを証明するために必要になります。
そのため発行日が被相続人の死亡より前のものは使えません。
亡くなった方に子供がいない場合（すでに死亡している場合も含む）
亡くなった方の配偶者および子供、または子供のみが相続人となる一般的なケースでは、必要な書類は以上になります。
しかし死亡時に子供が一人もいないため、孫や親や兄弟姉妹や甥・姪などが相続人になるケース、あるいは配偶者のみが相続人になるケースでは、次のような書類が追加で必要になります
- 被相続人の子供の戸籍（除籍、改製原戸籍）
- 被相続人の直系尊属（父母や祖父母）の戸籍（除籍、改製原戸籍）
- 被相続人の兄弟姉妹の戸籍（除籍、改製原戸籍）
これらは他に先順位や同順位の相続人がいないことを証明するために必要になります。
どの戸籍が必要か、出生から死亡までの戸籍が必要かは事情によって異なるので、法務局や司法書士にご相談ください。
被相続人に子供がいないケースでは、収集する戸籍等の量が非常に多く、難航することが多いので、司法書士への依頼をおすすめします。
誰が相続人になるかについてはこちらをご参照ください。
遺産分割協議に従って相続する場合に必要な書類
相続人全員での遺産分割協議で決めた内容に従って登記する場合に必要な書類は次の通りです。
- 被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍（除籍、改製原戸籍）
| 取得先 | 死亡時の本籍地および以前の本籍地の市町村役場 |
|---|
必要な理由は法定相続分での相続の場合と同様です。
- 相続人全員の現在戸籍謄本
| 取得先 | 現在の本籍地の市町村役場 |
|---|
遺産分割協議によって不動産を取得する相続人だけでなく、相続人全員の分が必要になります。
遺産分割協議に参加した全員が、相続開始時に相続人であったことを証明するためです。
そのため発行日が被相続人の死亡より前のものは使えません。
- 遺産分割協議書
遺産分割協議書とは遺産分割協議で決まった内容を書面にしたものです。相続人自身で作成します。
登記申請用のものであれば不動産についての記載のみで足ります。
協議には相続人全員が参加し、実印での押印が必要になります。
協議書の形式に決まりはなく、パソコンで作成したものでも構いませんが、後になってトラブルにならないように住所氏名だけはそれぞれ自書した方がいいでしょう。
協議書の記載に誤りがあると、再度作成することになるので、不安な方は専門家に相談した方がいいかもしれません。
司法書士に登記を依頼すれば作成してくれるでしょう。
- 相続人全員の印鑑証明書
| 取得先 | 現在の住所地の市町村役場 |
|---|
遺産分割協議書が、確かに相続人の意志によって作成されたものであるかを確認するために必要になります。
この場合の印鑑証明書に有効期限は無く、発行後３か月以内のものでなくても構いません。
ただし銀行などで預貯金の相続手続きに使う場合は、３か月以内のものを要求されることがほとんどなので、原本還付を受けて再利用しようと考えている場合は注意が必要です。
■申請人（不動産を相続する人）の印鑑証明書は不要？
遺産分割協議によって不動産を取得する相続人については、印鑑証明書の添付は不要であると言われています。
不動産の取得者は登記の申請人となるため、真正な意思により押印したことが確実であり、したがって印鑑証明書の添付は不要であるというわけです。
登記実務上でもそのような取り扱いがされています。
しかし、相続人のうちの一人が単独で相続する場合はともかく、共有名義で相続する場合にまで省略できるかは専門家の間でも意見の分かれるところです。
印鑑証明書が不要な場合について、全国統一の明確な規定があるわけではありません。
相続登記以外の手続きでは全員の印鑑証明書が必要になるため、すでに準備しているのであれば、申請する人の分も含めて全員の分を添付した方が確実でしょう。
亡くなった方に子供がいない場合（すでに死亡している場合も含む）
法定相続分通りに相続する場合と同様、孫や親や兄弟姉妹や甥・姪などが相続人になるケース、あるいは配偶者のみが相続人になるケースでは、他に相続人がいないことを証明するために次のような書類が追加で必要になります
- 被相続人の子供の戸籍（除籍、改製原戸籍）
- 被相続人の直系尊属（父母や祖父母）の戸籍（除籍、改製原戸籍）
- 被相続人の兄弟姉妹の戸籍（除籍、改製原戸籍）
どの戸籍が必要か、出生から死亡までの戸籍が必要かは事情によって異なるので、法務局や司法書士にご相談ください。
被相続人に子供がいないケースで遺産分割協議による相続登記を行う場合、戸籍等の収集だけでなく、相続人間の連絡や調整でも難航することが多いので、司法書士への依頼をおすすめします。
遺言書がない場合に、事情によっては必要になる書類
一般的な相続の場合、上記の書類で足りることがほとんどです.
しかし事情によってはさらに書類が必要になることもあります。例えば次のような書類です。
- 相続放棄申述受理証明書、特別受益証明書、特別代理人の選任審判書、成年後見登記事項証明書、不在者財産管理人の選任審判書、遺産分割調停調書・審判書、確定判決の正本・謄本など
| 取得先 | 家庭裁判所など |
|---|
これらは通常の相続登記では必要になることの少ない特殊な書類です。
主に裁判所関連の書類が多いので、取得については、必要になる手続きの内容も含めて司法書士などの専門家に相談されることをおすすめします。
遺言書がある場合に必要な書類
遺言書がある場合は、ない場合と比べて必要な書類が少なく、相続人の負担は大きく減ります。（検認が必要な場合は手続きの手間はかかりますが）
ただし遺言書があっても、形式面での不備があれば遺言書による登記はできず、法定相続分か遺産分割協議による登記が必要になります。
法的に有効な遺言書がある場合に必要な書類は次の通りです。
公正証書遺言の場合
- 遺言書
| 取得先 | 遺言者の保管場所または遺言書を作成した公証役場 |
|---|
公正証書遺言であれば、そのまま登記申請に使えます。
遺言書の原本は公証役場で保管されるので紛失や改ざんの恐れもなく、公正証書遺言検索システムによる検索も可能なため、相続人の負担はかなり少なくなります。
公証人が作成に関与しているので地番の記載間違い等により登記ができないということもまず無いでしょう。
遺言者（被相続人）が保管していた遺言書正本が見つかれば、それをそのまま使えばいいですが、遺言書を作成した公証役場に行けば謄本を交付してもらうことも可能です。
登記申請に関しては正本、謄本のどちらでも可能です。
※一部の法務局では取り扱いが異なる可能性があるので、念のため確認することをおすすめします。
公正証書遺言の検索方法についてはこちらをご参照ください。
自筆証書遺言や秘密証書遺言など公正証書遺言以外の場合
- 遺言書（家庭裁判所の検認済証明書付き）
| 取得先 | 遺言者の保管場所、被相続人の死亡時の住所地を管轄する家庭裁判所（検認済証明書の取得） |
|---|
公正証書遺言以外の遺言書は、そのままでは登記申請には使えません。家庭裁判所での『検認』という手続きを経る必要があります。
検認手続きが終了すると、通常は遺言書と検認済証明書をホチキスで留めた形で交付されます。
この検認済証明書付きの遺言書になってようやく登記申請に使うことができます。
ただし検認は遺言書の存在を確認し、保全するための手続きに過ぎず、遺言が法的に有効であることを保証するものではありません。
検認を経たとしても、遺言書に形式上の不備があるため無効であると判断されれば、相続手続きに使うことはできません。
また、形式上の不備がなくても、不動産について登記簿上の記載と遺言書の記載が異なれば登記はできません。（地番が違う、家屋番号が書いていないなど）
その場合でも登記する方法はありますが、余計な費用や手間はかかってしまいます。
検認手続きについてはこちらをご参照ください。
遺言書の調査・探索方法についてはこちらをご参照ください。
亡くなった方の配偶者や子供以外が相続人になる場合
遺言書に従って相続登記をする場合、必要書類として添付する戸籍は、原則として被相続人の死亡の記載のあるものと、遺言によって不動産を取得する相続人のもののみで足ります。
被相続人の出生から死亡までの戸籍や、不動産を相続しない相続人の戸籍は不要です。
ただし、亡くなった方の配偶者や子供ではない相続人（孫や親や兄弟姉妹など）が、遺言書による相続登記を行う場合は、相続人であることの証明のために次のような書類が必要になります。
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍（除籍、改製原戸籍）
- 被相続人の子供の戸籍（除籍）
- 被相続人の両親（場合によっては祖父母）の戸籍（除籍）
- 被相続人の兄弟姉妹の戸籍（除籍）
亡くなった方の配偶者と子供以外は第１順位での相続人ではないため、先順位の相続人がいる場合には相続人にはなりません。
そこで自分が相続人であることを証明するために、先順位の相続人が存在しないことを明らかにする必要があるのです。
遺言が無い場合との違いは、戸籍の記載から先順位の相続人がいないことがわかれば十分であり、同順位の他の相続人の有無は証明する必要がないという点です。（もっとも、検認手続きを申し立てる場合は必要になりますが。）
どの戸籍が必要になるかは事情によって異なるので、法務局や司法書士にご相談ください。
ちなみに・・・
相続人であっても『遺贈』を原因として登記を行う場合は、上記の戸籍謄本等は法律上必須ではありません。
ただし『遺贈』を原因とする場合に、登記権利者（不動産を受け継ぐ人）が相続人であることの証明を添付すれば登録免許税が大幅に安くなるので（固定資産評価額の２％→0.4％）、やはり添付すべきです。
遺言執行者が指定されている場合
遺言書の中で、遺言内容を実現するための職務を執り行う人（遺言執行者）が指定されていることがあります。
遺言執行者が指定されている場合は、遺言による登記申請は遺言執行者が行うことになります。
ただし相続人への『相続』を原因とする登記申請については、原則通り不動産を相続する相続人から申請することも可能です。
ケース別相続登記の必要書類まとめ
一般的な相続における必要書類を、分かりやすいようにケース別にまとめました。
相続放棄者がいる場合や、調停・審判による場合など特殊なケースでの必要書類については司法書士などの専門家へご相談ください。
遺言書がなく、法定相続分通りに相続する場合
- 登記申請書
- 被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍
- 被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）
- 相続人全員の現在戸籍謄本
- 相続人全員の住民票
- 対象不動産の固定資産評価証明書
- 対象不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）…添付する必要はないが不動産の特定のために必要
- 相続関係説明図…必須ではないが、あれば戸籍等の原本還付が楽になる
■亡くなった方に子供がいない場合（相続発生時にすでに死亡している場合含む）
上記に加えて次のような書類が必要になる可能性があります。
必要な戸籍の種類や範囲は相続関係によって異なるので法務局や司法書士にご相談ください。
- 被相続人の子供の戸籍（除籍、改製原戸籍）
- 被相続人の直系尊属（父母や祖父母）の戸籍（除籍、改製原戸籍）
- 被相続人の兄弟姉妹の戸籍（除籍、改製原戸籍）
法定相続分による相続登記手続きの詳細はこちら
遺言書がなく、遺産分割協議に従って相続する場合
- 登記申請書
- 被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍
- 被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）
- 相続人全員の現在戸籍謄本
- 不動産を取得する相続人の住民票
- 対象不動産の固定資産評価証明書
- 対象不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）…添付する必要はないが不動産の特定のために必要
- 相続関係説明図…必須ではないが、あれば戸籍等の原本還付が楽になる
- 遺産分割協議書
- 相続人全員の印鑑証明書
■亡くなった方に子供がいない場合（相続発生時にすでに死亡している場合含む）
上記に加えて次のような書類が必要になる可能性があります。
必要な戸籍の種類や範囲は相続関係によって異なるので法務局や司法書士にご相談ください。
- 被相続人の子供の戸籍（除籍、改製原戸籍）
- 被相続人の直系尊属（父母や祖父母）の戸籍（除籍、改製原戸籍）
- 被相続人の兄弟姉妹の戸籍（除籍、改製原戸籍）
公正証書遺言がある場合
- 登記申請書
- 被相続人（亡くなった方）の死亡の記載のある戸籍（除籍）謄本
- 被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）
- 遺言により不動産を取得する相続人の現在戸籍謄本
- 遺言により不動産を取得する相続人の住民票
- 対象不動産の固定資産評価証明書
- 対象不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）…添付する必要はないが不動産の特定のために必要
- 相続関係説明図…必須ではないが、あれば戸籍等の原本還付が楽になる
- 公正証書遺言書
■亡くなった方の配偶者や子供以外が相続人として登記申請する場合
上記に加えて次のような書類が必要になる可能性があります。
必要な戸籍の種類は相続関係によって異なるので法務局や司法書士にご相談ください。
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍（除籍、改製原戸籍）
- 被相続人の子供の戸籍（除籍）
- 被相続人の両親（場合によっては祖父母）の戸籍（除籍）
- 被相続人の兄弟姉妹の戸籍（除籍）
自筆証書遺言や秘密証書遺言がある場合
- 登記申請書
- 被相続人（亡くなった方）の死亡の記載のある戸籍（除籍）謄本
- 被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）
- 遺言により不動産を取得する相続人の現在戸籍謄本
- 遺言により不動産を取得する相続人の住民票
- 対象不動産の固定資産評価証明書
- 対象不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）…添付する必要はないが不動産の特定のために必要
- 相続関係説明図…必須ではないが、あれば戸籍等の原本還付が楽になる
- 遺言書（検認済証明書付き）
■亡くなった方の配偶者や子供以外が相続人として登記申請する場合
上記に加えて次のような書類が必要になる可能性があります。
必要な戸籍の種類は相続関係によって異なるので法務局や司法書士にご相談ください。
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍（除籍、改製原戸籍）
- 被相続人の子供の戸籍（除籍）
- 被相続人の両親（場合によっては祖父母）の戸籍（除籍）
- 被相続人の兄弟姉妹の戸籍（除籍）
必要書類はできるだけまとめて取得を
自分の場合に必要な書類がわかったら、漏れのないよう取得していきましょう。
取得の際には、市町村役場で取得できる書類はできるだけまとめて取るようにすると楽になります。
印鑑証明書と住民票はもちろんですが、評価証明書と住民票の除票、被相続人の戸籍なども同じ役所で取得できることが多いです。
何度も足を運ばなくていいように、後々必要になる手続きのことも考えて取得しておきましょう。
以下のリンク先で、相続手続き・相続登記で必要になる書類を取得先ごとに分類したものを一覧にしてまとめてあります。書類収集の際の参考になさってください。
自分で取得することが難しければ専門家に相談を
今回の記事を参考にすれば、とりあえず必要な書類を収集することまではできるはずです。
それなりの時間と労力は必要ですが、頑張れば登記申請まで自分で行うこともできるでしょう。
とは言え、知識として知っていても、いざ実際にやってみるとなかなか思ったようにいかないというのもよくある事です。
特に戸籍関係は種類も多く、どうしても取得できない戸籍が出てくることもたまにあるので、集めるのに苦労する方が多いです。
もちろん司法書士に登記申請を依頼すれば、今回出てきた書類は、印鑑証明書などごく一部の書類を除いてすべて収集してくれます。
自分の場合はどの書類が必要かを考える必要はないですし、イレギュラーな事態があっても対応してくれるでしょう。
仕事などが忙しく、限られた時間を手続きのために割くのが難しい方や、自分で集め始めたが、やはり難しそうだと感じられた方は、一度司法書士へ相談してみてはいかがでしょうか。
相続登記についてのご相談は当事務所で承ります。ご依頼をいただければ必要書類の収集も含めてすべてお任せいただけます。
ご依頼を検討中の方のご相談は無料です。
記事の内容や相続手続の方法、法的判断が必要な事項に関するご質問については、慎重な判断が必要なため、お問い合わせのお電話やメールではお答えできない場合がございます。専門家のサポートが必要な方は無料相談をご予約下さい。
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