よくわからない田畑や山がたくさん・・・地主の相続は登記漏れにも注意！【多数の不動産について相続登記が必要なケース】

地主の夫の遺産にはどこにあるかわからない山や田畑も含まれていて…

ご相談前の状況

ご主人様が亡くなられた方からのご相談。

相続人は奥様とお子様４人。

かなりの数の不動産をお持ちで、その中にはどこにあるのかもよくわからない田畑や山も含まれているため、自分たちの手に負えそうにないという事で相談にいらっしゃいました。

問題点

• 不動産が40筆以上あり、すべてを把握できていないため、詳細に調査をして漏れのないように名義変更を行う必要がある。
• 地目が田畑や山の不動産については、相続登記とは別に関係各所への届出が必要な可能性がある。
• 未登記の家屋があれば別途自治体への届出が必要になる。

当事務所からのご提案

亡くなった方が多数の不動産をお持ちの場合、名義変更（相続登記）を行うにあたっては慎重に物件調査を行う必要があります。

というのも、このような場合、すべての物件について相続人の方が存在を把握している事は稀で、権利証などの資料も全部は残っていないため、登記漏れが生じる可能性が高いのです。

通常、不動産については毎年送られてくる固定資産税納税通知書や、登記の際に発行された登記済権利書などで存在を確認します。

ところが、墓地などの非課税不動産や、私道などの共有名義の不動産については課税明細（固定資産税納税通知書）に載っていないこともあります。

こうなると一般の方には確認することが難しく、不動産が多数ある場合は特に漏れが生じてしまいやすいのです。

そこでこのような漏れを防ぐためには、「名寄帳」を取得するという方法があります。

名寄帳はその自治体が管轄する不動産について所有者単位で編集されたもので、「固定資産課税台帳」や「土地家屋台帳」と呼ばれることもあります。

今回も、登記を申請する前にまず当事務所で名寄帳を取得して、漏れが無いよう調査を行うことを提案しました。

また、不動産の地目が田畑や山林になっている場合は、登記以外にも農業委員会や市町村等への届出が必要になることがあります。

さらに、建物が未登記の場合、管轄する自治体へ「未登記家屋所有者変更届」が必要になります。

そこで、当事務所で、登記だけではなく、各種届出が必要かについても確認を行い、届出が必要な場合には手続きについてアドバイス・サポートさせていただくことを提案しました。

このように解決しました

• 共有名義のものも含めて名寄帳の取得等を行い、漏れのないように徹底的に不動産調査を行いました。
• 農業委員会に確認を取り、農地に該当する不動産については、届出のためのサポートをさせていただきました。
• 役所の担当部署に確認を取り、「森林の土地」に該当する不動産については、届出のためのサポートをさせていただきました。
• 未登記家屋については、未登記家屋所有者変更届のためのサポートをさせていただきました。
• お忙しい相続人の皆様に代わって、当事務所で遺産分割協議書の作成や署名捺印の手配、相続登記申請を代行し、無事相続人様への名義変更を完了させることができました。

担当者からのコメント

このケースのようにたくさんの不動産をお持ちの方が亡くなられたケースでは、自分たちが把握している不動産がすべてかどうかもわからなければ、どんな手続きが必要かもわからないという方は多いです。

名寄帳を取得すれば少なくともその管轄内の不動産については調査することが可能なのですが、それだけでは完璧ではないかもしれません。

信じられない話かもしれませんが、司法書士が関与した相続登記でも、後になって登記の漏れが発覚したという話を聞くことはあります。

仕方のない事情で漏れたケースもあるのですが、事前に調査をしていれば防げたというケースもたまにあります。

相続登記に強い司法書士であれば、名寄帳の取得はもちろん、登記簿の情報から別の不動産の存在に気づくこともあります。

相続登記をご依頼の際は必ずその司法書士が相続に詳しいか確認しておきましょう。（少なくとも名寄帳の取得すらしない所はやめておきましょう）

また、農地や森林の土地を相続した場合の届出や、未登記家屋の所有者変更届については、相続手続き全般に精通した司法書士でなければ、そもそもそのような手続きが必要なことも知らず、依頼者へのアドバイスもできないでしょう。

“相続登記だけ”であればほとんどの司法書士で問題なく対応可能ですが、こういった細かい手続きにまで精通している司法書士は（特に都市部では）実はとても少ないです。

亡くなった方が多数の不動産をお持ちだった場合は、お早めに相続手続き全般に詳しい司法書士に相談されることをおすすめします。

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