相続したマンションと戸建て住宅、お得に売却するためには？【相続したマンションと戸建て住宅をそれぞれ売却したいケース】

マンションと一戸建てを相続したが、売却したい。

ご相談前の状況

お兄様とご主人様が相次いで亡くなられた方からのご相談。

お兄様の相続人は妹であるご相談者様のみ。

ご主人様の相続人は妻と子供の２人。

遺産としてそれぞれの自宅であるマンションと戸建て住宅があるが、相続人は現在別の場所で暮らしているため、売却を検討しているとの事。

二人分の相続手続きに加え不動産の売却手続きが必要だが、高齢の自分や忙しい息子では対応が難しいという事で、相談にいらっしゃいました。

問題点

• 不動産は早期に売却したいが、健康上の問題や仕事が忙しい等の事情があるため、売却活動のために何度も現地に出向くのは難しい。
• マンションと戸建て住宅は、建物の状態や周辺の環境により需要が異なるため、売却手法や期間について慎重に検討する必要がある。
• 自宅で亡くなった場合、一般向けの売却は難航する可能性もあるため、不動産事業者への売却も検討する必要がある。
• 売却の前提として室内の整理や確定測量が必要。
• 売却の前提として、戸籍等の必要書類を集めて相続人名義への相続登記を行う必要がある。
• 相続登記の他にも、金融機関の相続手続きなどの手続きが必要だが、自分たちで対応するのは難しい。

当事務所からのご提案

不動産を相続したものの今後住み続ける等の利用予定が無い場合は、早期に売却するべきです。

利用していないのに固定資産税や管理費用等を払い続けるのはもったいないという事もありますが、戸建て住宅の場合は空き家状態が続くと倒壊などのリスクもあります。

このケースではお兄様とご主人様はそれぞれ自宅としてマンションと戸建て住宅を所有されていましたが、ご相談者様とお子様は別の場所で暮らしているため、両方とも早期に売却する事を希望されていました。

しかし、相続した不動産を売却する際には前提として様々な手続きが必要になります。

例えば以下のような手続きです。

• 不動産を取得する相続人への名義変更（相続登記）
• 室内や庭の整理・残置物撤去
• 現況測量や境界確定測量
• 更地にして売却する場合、建物の解体・撤去

今回、ご相談者様は健康上の理由から手続きのために現地に何度も行くのは難しく、遺品整理業者、測量会社等についても特に当ては無いとの事でした。

そこで当事務所で相続物件に強い不動産会社と連携の上、上記の手続きを含む相続不動産の売却に必要な一切の手続きを代行・サポートさせていただくことを提案しました。

事業者向け？一般向け？相続不動産の最適な売却方法とは

相続した不動産を売却する場合、どのような方向性で売却を進めるかがとても重要です。

不動産を売却する場合、通常は不動産会社を通じて広告を出し、エンドユーザー（一般の方）向けに販売することが多いと思います。

しかし、相続不動産の場合、長期間管理がされていないため建物の損傷や敷地の荒廃が激しい、家屋内で死亡したなどの心理的瑕疵がある、等の事情があることも多いです。

そのような物件をエンドユーザー向けに売り出しても、買い手は付きづらいです。

また、中古住宅は住宅ローンを組みづらい傾向にあるため、せっかく購入希望の方が見つかっても、ローン審査に通らなかったため購入をあきらめるというケースも少なくありません。

エンドユーザー向けの販売が難しい場合、ハウスメーカーなどの不動産事業者に直接買い取ってもらうという方法があります。

事業者向け販売の場合、売却価格はエンド向けに比べて低くなりますが、融資無し、室内整理や家屋の解体無し等の条件での買い取りが可能ということも多く、手離れがいいのが特徴です。

どちらの方法で売却するのが良いかは、建物の築年数や、法令による建築制限の有無、心理的瑕疵の有無、市場の需要と供給等によって異なります。

特に今回、戸建て物件については築年数が浅く設備も充実していたため、建物ごと売却する事も考えられました。

建物ごと売却する場合、解体費用が不要というメリットがある一方、ターゲットとなる層は絞られるため、市場の動向等を踏まえより慎重に判断する必要があります。

そこで今回、まずは不動産会社の協力のもと、いくつかの不動産事業者に打診して、入札形式で買取希望金額を提示してもらうことを提案しました。

そして入札の結果、金額と条件が折り合う場合はそのまま売却、金額が低すぎる場合や条件が合わない場合は一般向け販売に切り替えて、時間をかけて売却するという方針で売却活動を進めることになりました。

このように解決しました

• 戸籍謄本等の必要書類を集め、売却の前提となる相続登記を迅速に完了させました。
• 遺品整理業者を手配し、室内や庭の整理・残置物撤去を速やかに完了させました。
• 測量会社を手配し、境界確定測量を実施しました。
• 相続物件に強い不動産会社と連携の上、複数の不動産事業者に買い取りを打診し、入札方式で購入希望者を募りました。
• マンションについては入札額が納得のいくものだったため、最高額で入札した業者と早期に売買契約を締結しました。
• 戸建てについては入札額が希望より低く、一方で建物付きでも一定の需要は見込めると思われたため、一般向けに販売する事になりました。
• マンションは手続き開始から半年程度、戸建て住宅は１年半程度で売却並びに引き渡しまで完了しました。
• 金融機関の相続手続きなど、不動産以外の手続きについても一括して代行させていただき、ご相続人様の負担なく相続を終えることができました。

担当者からのコメント

普通の方は不動産を売却しようと思ったら、まず不動産会社に相談する方がほとんどでしょう。

しかし、相続不動産の場合は、前提となる相続手続きや遺産分割の段階から相続の専門家にアドバイスを受けるべきです。

建物の状態によって最適な売却方法が異なるという事もありますが、不動産を誰が取得するかによって税金の金額が大きく変わることがあるため専門的知識は必須です。

専門家の関与のもと、計画的に動いた結果、最終的な手取り金額が1,000万円以上多くなったというケースもあります。

ただし、専門家なら誰でもいいというわけではありません。

遺産相続や不動産売却に精通していることはもちろんのこと、大切な財産を安心して任せられるだけの信頼と実績がある事も必須と言えます。

ホームページ等で実際の事例を多数公開している所であれば、信頼と実績の有無を判断しやすいでしょう。

遺産相続や不動産売却でお悩みの方は、相続と不動産に詳しい司法書士などの専門家に、一度相談してみてはいかがでしょうか。

不動産の売却サポートについてくわしくはこちら

当事務所の不動産売却に関する実際のサポート事例はこちらをご覧ください。

相続不動産の売却で損しないためのポイントについてくわしくはこちら

※記事の内容や相続手続の方法、法的判断が必要な事項に関するご質問については、慎重な判断が必要なため、お問い合わせのお電話やメールではお答えできない場合がございます。専門家のサポートが必要な方は無料相談をご予約下さい。