相続不動産売却のために便宜上単独名義にしたい・・・【換価分割のために便宜上代表相続人単独の登記名義にしたいケース】

不動産は売却して代金を分けるつもりだが、売却時の手間を考えて便宜上代表者の単独名義にしたい

ご相談前の状況

お父様が亡くなられた方からのご相談。

相続人はお子様二人。

不動産については今後の利用予定もないため、売却して代金を二人で半分に分けようということで話はまとまっているとのこと。

相続人の一人が連絡を取りづらいので、売却の際に支障が出ないように登記の名義については、できれば代表者の単独名義にしたいという事でご相談にいらっしゃいました。

問題点

• 換価分割予定の不動産について、共有名義にすると売却活動の際に支障が出る可能性がある。
• 連絡が取りづらい相続人がいるので、遺産分割協議書等を手配するのに手間がかかる。

当事務所からのご提案

相続した不動産等の財産を売却して、その代金を分けることを「換価分割」といいます。

亡くなった方名義の不動産を換価分割する場合、故人名義のままでは売却することはできないので、一旦相続人の名義へ名義変更（相続登記）をする必要があります。

この相続登記の際、通常は売却後の代金を受け取る割合に応じて共有名義にするのですが、様々な事情から、あえて相続人のうちの一人の単独名義にしてから売却したい、というご要望をいただくことも多いです。

今回は、相続人のうちの一人がなかなか連絡が取れないという事情があり、共有名義にしてしまうと売却活動や売却の際の手続き等に時間がかかってしまい、売り時を逃してしまうかもしれないという事を懸念されていました。

ただ、単純に単独名義にしてしまうと、売却時の税金が一人だけに課税されてしまったり、売却代金の分配の際に贈与税が課税されてしまうリスクがあるため、「換価分割の前提として便宜上単独名義にする」ことを遺産分割協議書等に明示しておくことが必要になります。

しかし一方で、「便宜上」という文言が入った協議書では登記申請が通らない可能性があります。

そこで、当事務所で関係各所に確認の上、登記実務及び税務の両面から問題ないような遺産分割協議書を作成し、相続登記を行うことを提案しました。

このように解決しました

• 法務局及び税務署に確認の上、課税問題が生じない内容の遺産分割協議書を作成し、相続登記を完了しました。
• 連絡が取りづらい相続人の方については、郵送で遺産分割協議書等への署名捺印をいただくよう手配し、相続人の皆様の負担なく、迅速に手続きを完了させることができました。

担当者からのコメント

このケースのように、相続した不動産を売却するために便宜上代表者の単独名義にしたいという方は少なくないです。

しかし、単独名義にしてしまうことには様々なリスクが伴います。

譲渡所得税や贈与税課税等のリスクはもちろん、単独名義人となった代表相続人が、他の方の意向に反して勝手な処分を行ってしまえば、取り消すことは難しいです。

このケースでは、あらかじめ問題が生じないことを確認して行いましたが、似たようなケースであっても、官公署の管轄や相続人同士の関係性などの事情が異なれば、異なる見解、異なる結果になるかもしれません。

手間を省くために行ったつもりが、後でトラブルになってしまいかえって手間がかかってしまった…という事にならないように、不動産売却の前提として相続登記をお考えの方は、相続に精通した司法書士に相談することをおすすめします。

また、売却のための手間を省きたいという事であれば、売却のための面倒な手続きを専門家にまるごとおまかせするという方法もあります。

ただ、相続登記だけでなく、相続不動産の売却手続きや売却時の税務関係にまで精通した専門家はそれほど多くないので、売却をお考えの方は、相続不動産の売却をはじめとした相続全般に詳しい専門家に相談することをおすすめします。

相続不動産の売却サポートについてくわしくはこちら

※記事の内容や相続手続の方法、法的判断が必要な事項に関するご質問については、慎重な判断が必要なため、お問い合わせのお電話やメールではお答えできない場合がございます。専門家のサポートが必要な方は無料相談をご予約下さい。