老朽化した賃貸併用ビル、今後のために管理を息子に任せたい【家族信託によって賃貸併用住宅の管理を子供に任せるケース】

建て替えや大規模修繕に備え、息子に全てを任せたい。

ご相談前の状況

お父様の財産管理についてのご相談。

現時点での相続人は長男のご相談者様のみ。

所有しているビルは一部を自宅として使用しているほか、住居や店舗として貸しており、その収益で生活をしているとのこと。

築年数が古く老朽化してきたので今後大規模修繕や建替えも検討しているが、認知症になってしまうと修繕・建替えやそのための借り入れも難しくなると聞き、不安を覚えて相談にいらっしゃいました。

問題点

• 認知症等で判断能力が無くなると、後見人を付けなければ不動産を売却することはできない。
• 後見人を付けても、建替えやそのための資金の借り入れはできず、資産を有効活用できない可能性がある。
• 認知症になると、金融資産についても自由な引き出し等の処分ができず、資産凍結のリスクがある。
• 信託期間中の財産管理をめぐるトラブルや、予期せぬ事態による信託の凍結を防ぐために、長期的な視点で様々なリスクを想定する必要がある。

当事務所からのご提案

１棟アパートやビルなどの賃貸用不動産で一定の収益性を確保するためには、いずれかのタイミングで老朽化した建物の大規模修繕や建替えを行なう必要があります。

場合によっては、高額な工事費用等を捻出するために不動産を担保に借り入れをする事も視野に入れるべきでしょう。

ところが、賃貸不動産オーナーが認知症等になってしまい、判断能力が無くなると、新たに契約を結ぶことができなくなってしまいます。

せっかく駅近などの好立地であっても、建物や設備が古いままでは相場の賃料を取る事も難しく、せっかくの資産を有効活用できなくなるリスクがあります。

また、運用が難しければ売却してお金に換えることも選択肢の一つですが、認知症になるとそれもできなくなってしまいます。

このようなリスクを回避するための対策として、家族信託（民事信託）という方法があります。

家族信託では財産の持ち主（本人）を委託者（財産を託す人）、信頼できる家族を受託者（財産を託される人）とし、受益者（当初は委託者と同じにすることが通常）のために財産を管理するという信託契約を結びます。

信託契約の内容は自由に定める事ができるので、新たな賃貸借契約の締結はもちろん、建物の改修・解体・建築やそのための借り入れと担保設定、売却等の処分についての権限も与えることができます。

今回のケースではご家族の生活は家賃収入に支えられており、また、ビルの一部にご家族が居住されているという状況でした。

したがって今後もしっかりと不動産を維持管理し、有効活用するための対策は必須でした。

また、お父様ご自身も自身での財産管理が難しくなってきたので、一人息子であるご相談者様に今後の管理を全面的に任せたいとのご意向でした。

そこで、お父様を委託者権当初受益者、ご相談者様を受託者として、当事務所で家族信託の組成や公正証書の作成、信託登記など、家族信託に必要な手続きをまるごとサポートさせていただくことを提案しました。

このように解決しました

• 現在の生活・財産状況、今後の財産管理についての希望等を詳しく伺い、ご家族の安定した生活を維持するための家族信託契約を組成しました。
• 信託契約は、委託者兼当初受益者を父、受託者を子とし、お父様の死亡後に信託が終了し、残余財産はお子様に帰属させる内容になりました。
• 万が一当初受託者が先に亡くなった場合も信託財産が凍結しないように、予備的受託者や受益者代理人等についても契約に盛り込みました。
• 信託口口座開設予定の金融機関と調整の上、事前審査を受け、口座開設の内諾を得ました。
• 作成した原案をもとに公証人と調整を行い、公正証書で信託契約書を作成しました。
• 信託契約書作成後に信託を原因とする所有権移転登記を申請しました。
• 信託口座の開設、税務申告など、当初の受託者業務についてのサポートや、今後についてのアドバイスを行いました。

担当者からのコメント

賃貸不動産オーナーの方にとって、認知症による意思能力喪失の問題は、ご家族の安定した生活を揺るがしかねない大きなリスクとなり得ます。

個人的に不動産に思い入れがある等の理由で、なかなか管理を任せたがらない事も多いのですが、いざ問題が起きてからでは、ご家族もどうしていいかわからないでしょう。

大切な財産が活用できない状態が続けば、最悪の場合、手放さざるを得なくなるかもしれません。

今回のように自分の住居と併用していると住む場所が変わることになるため、死活問題です。

認知症になっても財産を凍結させることなく活用し、家族の安定した生活を維持しながら次世代に受け継ぐための方法として家族信託はとても有効です。

ただし、家族信託（民事信託）は一度開始すると長期間継続することがほとんどです。

そのため、予期せぬ事情により信託が凍結したり、終了したりしないように様々なリスクとそれに対する対応策を検討する必要があります。

そのためには、実務に精通した専門家の関与が必須です。

認知症になった後もご家族が今後も安心して暮らせるように家族信託を検討している方は、実務経験の豊富な専門家に相談することをおすすめします。

※記事の内容や相続手続の方法、法的判断が必要な事項に関するご質問については、慎重な判断が必要なため、お問い合わせのお電話やメールではお答えできない場合がございます。専門家のサポートが必要な方は無料相談をご予約下さい。