父所有の駐車場、今後の管理・処分を娘に任せたい【家族信託によって収益不動産の管理・処分を子供に任せるケース】

認知症になる前に、娘に管理を任せたい。

ご相談前の状況

お父様の財産管理についてのご相談

配偶者はすでに亡くなっているため、現時点での相続人は一人娘のご相談者様のみ。

所有している駐車場から得られる賃料が主な収入源だが、最近物忘れが多くなり今後の管理に不安が出てきたとのこと。

いずれ借り入れをして賃貸アパートを建てることなども視野に入れているので、この機会に今後の管理や処分について娘に全面的に任せたいが、何かいい方法は無いかという事で相談にいらっしゃいました。

問題点

• 認知症等で判断能力が無くなると、後見人を付けなければ不動産を売却することはできない。
• 後見人を付けても、新たな建物の建築やそのための資金の借り入れはできず、資産を有効活用できない可能性がある。
• 認知症になると、金融資産についても自由な引き出し等の処分ができず、資産凍結のリスクがある。
• 認知症対策として家族信託する場合、信託期間中の財産管理や信託終了時のトラブルを防ぐために、長期的な視点でリスクを想定する必要がある。
• 万が一のトラブルを防ぐために、信託しない財産についても遺言書等による対策を検討する必要がある。

当事務所からのご提案

駐車場などの収益物件をお持ちの場合、認知症等によって判断能力が無くなると、維持管理ができなくなったり、新たに契約を結ぶことができなくなったりして、せっかくの資産を有効活用できなくなるリスクがあります。

また、より収益性を高めるための選択肢として、不動産を担保にして借り入れをして、新たに賃貸物件を建築するという事も考えられますが、認知症になるとそれもできなくなってしまいます。

さらに、医療費等で至急多額のお金が必要になったため不動産を売却しようとしても、認知症になってしまっていると、すぐに売却することは難しくなります。

このようなリスクを避けるための有力な対策の一つとして、家族信託（民事信託）が挙げられます。

家族信託では財産の持ち主（本人）を委託者（財産を託す人）、信頼できる家族を受託者（財産を託される人）とし、受益者（当初は委託者と同じにすることが通常）のために財産を管理するという信託契約を結びます。

信託契約の内容は自由に定める事ができるので、新たな賃貸借契約の締結はもちろん、新しい建物の建築やそのための借り入れと担保設定、売却等の処分についての権限も与えることができます。

今回詳しくお話を伺ったところ、お父様の生活は主な収入源である駐車場賃料に依存している状態であり、今後もしっかりと不動産を維持管理し、有効活用するための対策が必須と思われました。

また、お父様ご自身も、高齢のため自身での財産管理が難しくなってきたため一人娘であるご相談者様に今後の管理・処分を全面的に任せたいとのご意向でした。

そこで、お父様を委託者権当初受益者、娘様を受託者として、当事務所で家族信託の組成や公正証書の作成、信託登記など、家族信託に必要な手続きを丸ごとサポートさせていただくことを提案しました。

また、家族信託では自分の死後の財産の承継についても定めることができますが、通常は全財産を信託することは無いので、信託しない財産について、遺言書などの承継対策が必要ないか検討する必要があります。

今回は相続人は娘様一人で揉め事になる心配はありませんでしたが、万が一娘様がお父様より先に亡くなってしまった場合、高齢のごきょうだいが相続人となるため、遺産分割協議などの遺産を相続するための手続きが滞ってしまう恐れがありました。

また、信託契約でもそのようなリスクを想定して信託終了時の財産の帰属先を定めておく予定でした。

そこで、万が一娘様が先に亡くなった時を想定して遺言書を作成し、信託しない財産の行方についても定めておくことになりました。

このように解決しました

• 当事務所で、財産状況や財産管理・処分についての想い等を詳しく伺い、大切な財産とご家族の生活を守るための家族信託契約を組成しました。
• 信託契約は、委託者兼当初受益者を父、受託者を娘とし、受益者の死亡時に信託が終了し、残余財産は娘様に帰属するという内容になりました。
• 万が一娘様が先に亡くなった場合もしっかりと財産管理がされるように、予備的受託者や受益者代理人等についても契約に盛り込みました。
• 信託口口座開設予定の金融機関と調整の上、事前審査を受け、口座開設の内諾を得ました。
• 作成した原案をもとに公証人と調整を行い、公正証書で信託契約書を作成しました。
• 信託契約書と併せて、当事務所の司法書士が証人として立ち会いのもと、公正証書遺言を作成しました。
• 信託契約書作成後に信託を原因とする所有権移転登記を申請しました。
• 信託口座の開設、税務申告など、当初の受託者業務についてのサポートや、今後についてのアドバイスを行いました。

担当者からのコメント

認知症の発症による資産凍結リスクは、超高齢化社会を迎えた現在、誰にでも起こり得る問題です。

大切な財産を凍結させることなく有効活用し、家族の安定した生活を維持したまま最終的に次の世代へ受け継ぐための方法として、家族信託のニーズは今後ますます高まっていくでしょう。

ただし、家族信託は基本的には長期間継続することが前提のため、信託開始時点では予想しなかった事情の変化により、信託が凍結したり、終了したりする可能性もあります。

そのため、事情の変化があっても柔軟に対応できるような信託の仕組みを作っておくことが非常に重要です。

家族信託（民事信託）は実務上まだまだ未知な部分も多く、あらゆる状況を予測するのは現実的に不可能ですが、実務に精通した専門家であれば、よほどのことがない限りトラブルを回避できるような方法を提案できるはずです。

大切な財産を守り、次世代に確実に繋ぐためにも、家族信託を検討している方は、実務経験の豊富な専門家に相談することをおすすめします。

※記事の内容や相続手続の方法、法的判断が必要な事項に関するご質問については、慎重な判断が必要なため、お問い合わせのお電話やメールではお答えできない場合がございます。専門家のサポートが必要な方は無料相談をご予約下さい。