相続した空き家、お得に売却するにはどうすればいい？【空き家特例を利用して相続不動産を売却するケース】

空き家をお得に売却するためのポイントは？

ご相談前の状況

叔父様が亡くなられた方からのご相談。

相続人は姪であるご相談者様のみ。

故人の遺産として自宅不動産があるが、相続を機に空き家になったため早期に売却するつもりとのこと。

現在の居住地から遠く何度も現地に行くのが難しいため、室内整理や測量、現地確認立ち合い含めて売却に必要な一切の手続きをおまかせしたいという事で相談にいらっしゃいました。

問題点

• 不動産は早期に売却したいが、遠方在住で売却活動のために何度も現地に出向くのは難しい。
• 売却の前提として室内や庭の整理・残置物撤去が必要。
• 売却の前提として現況測量や境界確定測量作業が必要。
• 売却の前提として、戸籍等の必要書類を集めて相続人名義への相続登記を行う必要がある。
• 取得価格が不明で高額の譲渡所得が発生しそうなので、相続不動産売却時の特例適用を検討する必要がある。
• 家屋が古く、一般向けにそのまま売却するのは難しいので、買取業者への売却も検討する必要がある。

当事務所からのご提案

不動産を相続したものの、今後利用する予定もないため手放したいという方は多いです。

特に空き家の場合、固定資産税や管理費用等がかかるだけでなく、管理が行き届かなければ倒壊や住環境の悪化などを引き起こす可能性もあるため、早期の売却を検討すべきでしょう。

ただ、相続した不動産を売却する際には前提として様々な手続きが必要になります。

例えば以下のような手続きです。

• 不動産を取得する相続人への名義変更（相続登記）
• 室内や庭の整理・残置物撤去
• 現況測量や境界確定測量
• 更地にして売却する場合、建物の解体・撤去

今回、ご相談者様は相続不動産から離れたところにお住まいで、手続きのために現地に何度も行くのは難しく、不動産会社や遺品整理業者、測量会社の当てもないとのことでした。

そこで、当事務所で相続物件に強い不動産会社と連携の上、上記の手続きを含む相続不動産の売却に必要な一切の手続きを代行・サポートさせていただくことを提案しました。

最大600万円もお得⁉相続不動産売却時の空き家特例とは

不動産を売却する際はできるだけ「お得に」売却したいと誰もが思うところです。

ところが、「どれだけ高く売れるか」については皆さん関心が高くても、同じぐらい重要な「税金（譲渡所得税）の負担をいかに抑えるか」については何故か気にしない方が多いです。

不動産を売却した場合、取得時の価格と売却時の価格の差額（儲け・譲渡所得）に対して約20％の税金（所得税及び住民税）が課税されます。

取得時から値下がりしていれば税金はかからないのですが、相続不動産の場合、取得価格が非常に低額であったり、そもそもいくらかまったくわからないケースが多いです。

取得費が不明な場合や取得価格が売却額の５％よりも少ない時は、売却価格の約95％に対して譲渡所得税が課税されてしまいます。3,000万円で売却した場合、最大570万円もの税金を納めなくてはならないという事です。

この点、実は相続した不動産が空き家の場合、一定の条件を満たした上で売却をすれば、儲けのうち3,000万円までは課税されないという特例があります。（通称空き家特例と言います。）

空き家特例の適用条件を満たした上で売却することで、税金の額は一人あたり最大600万円も安くなります。

つまり空き家特例の適用を受けられる場合、特例の適用を受けずに3,000万円で売却するより、適用を受けた上で2,500万円で売却した方が結果的には得をするという事になります。

家屋を取り壊すかどうかが重要なポイント

空き家特例にはいくつか適用条件がありますが、その中でも「古い家屋は取り壊した上で売却する*」というものがあります。

*税制改正により、2024年以降に譲渡する場合は、売却（譲渡）後一定期間内に取り壊せば適用できることになりました。

家屋付物件の場合、一般的には解体して更地として売り出したほうが高く売れます。

一方で解体費用等の負担を考えて、あえて家屋付のまま販売することもありますが、上記のとおり、空き家の場合は特例の適用を受けるかどうかも重要なポイントになります。

そこで当事務所で検討した結果、今回は家屋を取り壊して売却すれば空き家特例の適用条件を満たすため、譲渡所得税をゼロにできる事がわかりました。

加えて、ご相談者様は少しでも高く売りたいというよりは、時間をかけずに早期に売却したいと希望されていました。

そこで、まずは「引き渡し時までに建物を解体する」という条件で複数の買取業者に金額を提示してもらうことを提案しました。

そして業者による入札の結果、金額が低すぎる場合は、時間をかけて一般向け販売に切り替えるという方針で売却活動を進めることになりました。

このように解決しました

• 戸籍謄本等の必要書類を集め、売却の前提となる相続登記を迅速に完了させました。
• 遺品整理業者を手配し、室内や庭の整理・残置物撤去を速やかに完了させました。
• 相続物件に強い不動産会社と連携の上、複数の買取業者に買い取りを打診し、入札方式で購入希望者を募りました。
• 入札額が納得のいくものだったため、最高額で入札した業者と早期に売買契約を締結しました。
• 測量については、買主が購入後に自分で行う事で契約がまとまったため、費用と時間を節約することができました。
• 空き家特例の適用を受けるために、引き渡し時までに家屋を解体し、残代金決済を行いました。
• 空き家特例の適用を受けるために必要な書類を手配し、翌年の確定申告を担当する税理士に連携しました。
• 遺産相続手続きから不動産売却に必要な手続きまで一括して代行させていただき、ご相続人様の負担なく相続を終えることができました。

担当者からのコメント

このケースでは、遠方に住んでいるという事もあり、最初から専門家のサポートを希望されていたため、売却にかかる税金のことまで考えたご提案ができました。

しかし、普通の不動産会社に売却の相談をしても、空き家特例のことまで考慮した売却方法を提案してくれることはあまりないでしょう。

不動産会社は取引によって利益を得ることが目的なので、中には売却を進めるために売主が損するようなとんでもない（しかし知識の無い方は気づかない）提案をされることもあるようです。

信頼できる専門家に任せることで、手続きの負担が減ることに加え、今回のように経済的なメリットを得られる事もあります。

遺産相続や不動産売却に少しでも不安を感じている方は、相続と不動産に詳しい司法書士などの専門家に、一度相談してみることをおすすめします。

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