相続した不動産の住所変更登記は不要?必要なケースについて解説!
登記簿上の住所が違う場合はどうする？
亡くなった方の不動産について、遺産分割協議や相続登記を行うために登記簿を確認したところ、記載されている所有者の住所が現在のものと違うという事はよくあります。
この場合、住所変更登記をしないと相続登記や他の手続きに支障があるのでしょうか？
相続した不動産の住所変更、必要？不要？
ここでは、相続した不動産の住所変更登記について、不要な場合と必要な場合を解説するとともに、相続不動産の住所変更登記をはじめとする死後手続き・相続手続きのつまずきポイントについても解説します。
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相続不動産の住所変更登記をはじめとして、お客様にどのような手続きが必要なのかをご案内させていただくため、当事務所では無料相談を行っています。
当事務所では、身近な人が亡くなった後に必要な死後手続き・相続手続きに関して、数多くのご相談とご依頼を受けています。
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住所変更登記とは
住所変更登記とは、引っ越しや住居表示の実施等によって、不動産登記簿に記録されている登記名義人（所有者、抵当権者）の住所（法人の場合は本店所在地）と現在の住所が異なる場合に、登記簿上の住所を現在の住所と一致させるために行う登記のことを言います。
役所に住所変更の届出を出しても、自動的に登記簿が書き換えられることは無いので、不動産所有者の住所が変わった場合は管轄の法務局に自分で住所変更登記を申請する必要があります。
売買による所有権移転登記や抵当権設定登記を行う際に所有者の現住所が登記簿上の住所と異なる場合は、前提として住所変更登記をしなければ、所有者と申請人の同一性がないものとして申請が却下されてしまいます。
本記事ではわかりやすいように「住所変更登記」の表現で統一していますが、婚姻や離婚等により登記名義人の氏名が変わっている場合は「氏名変更登記」が必要になります。
相続不動産に関する氏名変更登記の要不要や手続き内容については住所変更登記と基本的には同じとお考えください。
2024年以降住所変更登記は罰則付きで義務化されることに
これまで、住所変更登記は義務ではなく、引っ越しのたびに行うのは面倒だからと放置される方も少なくありませんでした。
しかし、その結果不動産の所有者と連絡が取れず、危険な状態の空き家が放置されたり、公共事業のための用地買収が進まない等の社会的問題につながっています。
そこで、法律を改正して、相続登記の義務化とともに住所変更登記も罰則付きで義務化されることが決まりました。
新しい法律が施行されるのは2024年以降の予定です。今後は住所変更から２年以内に登記をしない場合は、５万円以下の過料の対象になります。
亡くなった方の住所変更登記は原則不要
不動産所有者の登記簿上の住所が現在のものと異なっていても、それが亡くなった方の住所である場合は原則として住所変更登記は不要です。
不動産の所有者が死亡した場合、相続人への名義変更登記（相続登記）を行うことになりますが、その際に故人の登記簿上の住所が死亡時の住所と異なっていても、前提として住所変更登記を行う必要はないということです。
この場合、相続登記申請の際に添付書面として「住所の変更を証する書面」（住民票除票や戸籍の附票など）を提出すれば、登記簿上の所有者と被相続人の同一性が認められ、問題なく登記することができます。
相続した不動産の住所変更登記が必要なケース
上記のとおり、被相続人（亡くなった方）の登記簿上の住所が死亡時の住所と異なっていても、相続登記の前提として住所変更登記を行う必要はありません。
しかし、下記のケースでは、故人が所有していた不動産について、例外的に住所変更登記が必要になります。
【相続不動産の住所変更登記が必要なケース】
１．遺贈による所有権移転登記を行うケース
２．共有者である相続人の住所に変更があるケース
以下、それぞれについて解説します。
遺贈による所有権移転登記を行うケース
遺言書に「○○に下記の不動産を“遺贈する”」と記載されているケースです。
この場合、登記の原因が「相続」ではなく、「遺贈」となります。そのため、登記の申請方法等や必要書類、前提として必要な登記等も異なってきます。
通常の相続登記（登記原因が相続である所有権移転登記）は、不動産を取得する方又は遺言執行者の単独申請で行います。
しかし、遺贈を原因とする所有権移転登記（以下、「遺贈登記」と言います。）は相続人全員を登記義務者、遺贈を受けた方を登記権利者とする共同申請*1で行います。
そして、遺贈登記では、不動産の登記名義人である被相続人の住所等が死亡時のものと異なる場合は、前提として被相続人の住所変更登記が必要になります。
遺贈登記の前提としての住所変更登記は遺言執行者又は相続人の一人から単独で申請できます。また、受遺者が債権者代位によって単独申請することも可能です。
亡くなった方の住所変更が必要というのは少々変な気もしますが、共同申請の場合、登記義務者の表示に変更がある場合は前提として変更登記が必要というのが原則なので仕方ありません。
*1 遺言執行者がいる場合は遺言執行者が権利者兼義務者として単独で申請します。また、相続登記義務化に伴う法律の改正により、相続人への遺贈は単独申請できるようになります。
死後手続き・相続手続き代行についてくわしくはこちら
共有者である相続人の住所に変更があるケース
遺贈登記では亡くなった方の住所変更登記が必要と解説しましたが、こちらは被相続人ではなく相続人の住所変更登記が必要なケースです。
該当するのは不動産が被相続人と相続人の共有になっているケースです。
わかりやすいように例を挙げると、登記簿が以下のようになっているケースです。（登記事項の表示を一部省略しています。）
| 順位番号 | 登記の目的 | 権利者その他の事項 |
|---|---|---|
| ２ | 所有権移転 | 原因 平成３１年１月１日売買 共有者 東京都世田谷区世田谷○丁目○番○号 持分 ２分の１ 世田谷 太郎 東京都世田谷区世田谷○丁目○番○号 持分 ２分の１ 世田谷 花子 |
上記のケースで、世田谷太郎さんが亡くなり、共有者である世田谷花子さんが太郎さんの持分２分の１を相続したという場合に、花子さんの現住所が登記簿上の住所と異なるときは、相続登記を申請する際に、花子さんの住所変更登記を行っておきましょう。
先述のとおり、将来売却する際には前提として住所変更登記が必要になりますし、今後は罰則付きで住所変更登記は義務化されることになります。
相続登記の際には不動産を取得する方の住民票等を添付書類として提出しますが、これはそのまま住所変更登記の添付書類として使えます。（一部例外はあります）
相続登記と一緒に住所変更登記を行えば一回の申請で済むので、義務化後に慌てて申請するよりもずっと効率的でしょう。
なお、相続登記と住所変更登記の申請の順番ですが、「住所変更登記」→「相続登記」の順番で行うことをおすすめします。
実務上は１件目：住所変更登記、２件目：相続登記の順番で申請することを明記して同時に申請（連件申請と言います）することが多いです。
「相続登記」→「住所変更登記」の順でも問題が生じるわけではないのですが、相続登記と住所変更の前後によって登記簿の記載に下記のような違いが出るためです。
■住所変更登記→相続登記の順で申請した場合の登記簿
| 順位番号 | 登記の目的 | 権利者その他の事項 |
|---|---|---|
| ２ | 所有権移転 | 原因 平成３１年１月１日売買 共有者 東京都世田谷区世田谷○丁目○番○号 持分 ２分の１ 世田谷 太郎 東京都世田谷区世田谷○丁目○番○号 持分 ２分の１ 世田谷 花子 |
| 付記１号 | ２番登記名義人住所変更 | 原因 令和２年２月２日住所移転 共有者世田谷花子の住所 東京都目黒区目黒△丁目△番△号 |
| ３ | 世田谷太郎持分全部移転 | 原因 令和３年３月３日相続 所有者 東京都目黒区目黒△丁目△番△号 持分 ２分の１ 世田谷 花子 |
■相続登記→住所変更登記の順で申請した場合の登記簿
| 順位番号 | 登記の目的 | 権利者その他の事項 |
|---|---|---|
| 2 | 所有権移転 | 原因 平成３１年１月1日売買 共有者 東京都世田谷区世田谷○丁目○番○号 持分 ２分の１ 世田谷 太郎 東京都世田谷区世田谷○丁目○番○号 持分 ２分の１ 世田谷 花子 |
| 付記1号 | ２番登記名義人住所変更 | 原因 令和２年２月２日住所移転 共有者世田谷花子の住所 東京都目黒区目黒△丁目△番△号 |
| 3 | 世田谷太郎持分全部移転 | 原因 令和３年３月３日相続 共有者 東京都目黒区目黒△丁目△番△号 持分 ２分の１ 世田谷 花子 |
上記を比べてみても「どちらも同じでは？」と思われるかもしれません。
違いは相続登記後の世田谷花子さんの肩書が「所有者」になるか「共有者」になるかという点だけです。
なぜこのような違いが出るかというと、住所変更登記をせずに相続登記を行った場合、世田谷区に住所のある世田谷花子さんと目黒区に住所のある世田谷花子さんは同姓同名でも別人物と判断されるためです。
もちろん、売買契約や所有権移転登記の際には所有者であることを確認できる情報を提出すれば、問題なく契約を結んだり登記申請することができるので、実務上のトラブルが起きるわけではありません。
同一人物なのに「共有者」と表示されるのはなんだか収まりが悪い、というだけの話なので、気にならない方は気にしなくても大丈夫です。
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住所変更登記の申請方法・必要書類・注意点
住所変更登記の手続きの流れ、必要書類等は変更の事情等によっても異なりますが、一般的には以下の通りです。
なお、住所変更登記と一緒に相続登記も自分でやりたいという方は、下記の記事も参考になさって下さい。
■手続きの流れ
１．住民票や戸籍の附票等の登記簿上の住所と現住所の繋がりがわかる書類を取得する。
２．登記申請書を作成する。
３．登録免許税を納付して、登記申請書及び添付書類を管轄法務局に提出する。
４．登記完了後に登記完了書と原本還付書類を受領して手続き完了。
■申請先
不動産の所在地を管轄する法務局
住所変更が必要な不動産が複数ある場合でも、管轄が同じであれば一回で申請できます。
管轄が違う場合はまとめて申請できないため、それぞれの法務局に順次申請します。
全国の法務局はこちらから検索できます。
■登録免許税の額
対象不動産１個につき1,000円
土地と建物はそれぞれ１個と数えます。また、マンションなどの敷地権付区分建物の場合、建物（専有部分）＋敷地の数の合計になります。
一回の申請で住所と氏名両方とも変更する場合も、登録免許税は不動産１個につき1,000円です。
住所を複数回移転している場合でも、登録免許税は不動産１個につき1,000円です。
また、住所変更の理由が住居表示実施や町名地番変更などの公的理由である場合は、その旨の証明書（市区町村等発行の住居表示実施証明書、町名地番変更証明書など）を添付することにより、登録免許税が非課税となります。
住所を複数回移転している場合は、最終の変更の理由が住居表示実施や町名地番変更であれば非課税となります。
■必要書類
１．登記申請書
２．登記原因証明情報
登記申請書は下図の記載例を参考に記載してください。
登記申請書のひな型及び記載例は下記のホームページからダウンロードできます。
登記名義人住所・氏名変更登記申請書記載例（住所移転の場合）
法務局HPより引用
登記原因証明情報は、引っ越しによる住所移転の場合は、住民票又は戸籍の附票などです。
基本的には住民票で大丈夫ですが、登記簿上の住所と現在の住所がつながっていることを証明する必要があるので、登記簿上の住所が前々住所以前の場合は、戸籍の附票を取得しましょう。（住民票には前住所までしか記載がありません。）
戸籍の附票でもつながらない場合は、住民票除票や戸籍の除附票（過去の住民票や戸籍の附票）が必要になります。
住所変更の理由が住居表示実施や町名地番変更などの場合は、住居表示実施証明書、町名地番変更証明書などが登記原因証明情報になります。
証明書は市区町村等に請求すれば発行してもらえます。この場合登録免許税が非課税となります。
なお、氏名に変更がある場合は、氏名変更の記載のある戸籍謄本等を登記原因証明情報として添付します。
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複数回住所を移転している場合はどうする？
登記簿上の住所から現在の住所に至るまでに、２回以上住所を移している場合でも、申請書の「原因」欄に記載するのは最後に移転した日のみで大丈夫です。
ただし、この場合、登記簿上の住所から現在の住所に至るすべての住所変更の経緯がわかる証明書を登記原因証明情報として添付する必要があります。
現在の住民票には前住所までしか記載がないので、戸籍の附票を取得して確認しましょう。（戸籍の附票には、その戸籍が作成されて以降の住所がすべて記載されています。）
戸籍の附票でもつながらない場合は、さらに住民票除票や戸籍の除附票（過去の住民票や戸籍の附票）を取得する必要があります。
住所がつながらない場合はどうすればいい？
登記簿上の住所が前々住所以前の住所で、引っ越したのがかなり昔である場合、戸籍の附票を取得しても住所がつながらないことがあります。
戸籍の附票にはその戸籍が作成されるより前の住所は記載されないためです。
また、住民票や戸籍の附票には保存期間が定められているので、過去の住民票や戸籍の附票を取得しようとしても保存期間経過により取得できないことがあります。
このような場合、住所変更があったことを証明するために、取得できるだけの住民票や戸籍の附票に加えて、以下のような書類を添付して登記を申請することになります。
１．不在住証明書
２．登記済権利証又は登記識別情報通知書
３．固定資産税納税通知書
４．上申書（実印押印、印鑑証明書添付）
上記のうち、どの書類の提出を求められるかは法務局によって異なるので、事前に確認しておきましょう。（司法書士に依頼した場合は司法書士が確認してくれます。）
必要書類として求められるパターンとして多いのは以下の組み合わせです。
① 不在住証明書+登記済権利証又は登記識別情報通知書
不在住証明書は、現在その住所地にその氏名の方の住民登録がない事を記載した書面です。市区町村役場で発行してもらえます。（自治体によっては不在住証明書を発行していない場合もあります。）
登記済権利証等は登記名義人本人が保管しているものなので、この場合は本人からの申請に間違いないという事で、他の書類の添付を求められることはまずないと思います。
なお、提出した登記済権利証等は原本還付申請することで登記完了後に返却してもらえます。
② 不在住証明書+固定資産税納税通知書
対象不動産に係る登記名義人の現住所宛ての納税通知書がある場合も、本人からの申請にほぼ間違いないので、登記が認められます。
なお、法務局によってはこれに加えて上申書の提出を求められることがあります。
③ 不在住証明書+上申書（実印押印、印鑑証明書添付）
登記済権利証や固定資産税納税通知書が無い場合は、「住所の繋がりを証明する書類が取得できないが、登記名義人からの申請であり申請内容に間違いない旨」を申述する上申書を提出することで登記が認められます。
法務局によっては、実印の押印や印鑑証明書の添付は不要とされることもあります。
①の場合でも、登記済権利証があれば不在住証明書は不要とされる場合や、逆に上申書の添付も求められる場合などもあり、対応は法務局によって異なるので、事前相談は必須です。
上申書の記載内容について細かく指定がある事もあるので、面倒な場合は相続登記と併せて司法書士に依頼してしまった方がいいでしょう。
ちなみに・・・
かつては、住民票や戸籍の附票の保存期間は除票となってから５年間でしたが、住民基本台帳法の改正によって、令和元年６月20日以降は150年間保存されることになりました。
ただし、法改正以前にすでに保存期間を経過してしまっているもの（正確には平成26年３月31日以前に消除又は改製したもの）については取得することはできません。
なお、自治体によっては５年経過後も独自に保存している場合があり、その場合は請求すれば発行してもらうことができます。
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相続不動産の住所変更登記その他の死後手続き・相続手続きのつまずきポイント
ほとんどの人にとって死後手続き・相続手続きを行うのは初めての経験でしょうから、思わぬところでつまづいてしまうことがあります。
そこでここでは、相続不動産の住所変更登記をはじめとする死後手続き・相続手続きを自分で行う場合につまずきやすいポイントについて解説します。
ご自身で手続きを行うか悩まれている方は参考にされてください。
また、これを読んで自分には難しそうだな・・・と感じられた方はお早めに専門家に相談することをおすすめします。
死後手続き・相続手続きのつまずきポイントについて
死後手続き・相続手続きを、ご自身で行う場合多くの方がつまずくポイントとしては、主に以下の４つが挙げられます。
1
せっかく時間を作って役所や法務局に行ったのに、窓口が混んでいて長時間待たされた・手続きができなかった。
相続手続きについては、担当者が決まっていることが多いため、窓口が混んでいる場合、１時間や２時間待たされることも珍しくありません。
仕事の合間を縫って窓口に行ったのに、待たされた挙句、結局時間切れで手続きができなかった…という事もあるかもしれません
また、法務局や金融機関によっては、事前に予約をしないと相談や書類の提出を受け付けてくれない所もあります。
そのことを知らずに窓口に行ってしまい、せっかく仕事を休んだのに無駄足になってしまった…という話もよく聞きます。
特に最近は相続手続きについては原則として事前予約が必要としている所が増えており、長時間待たされたり、予約を取れるのがかなり先の日付になってしまうことが多いようです。
2
役所や法務局に相談しても専門用語で説明されてよくわからない。
死後手続き・相続手続きについて確認するために、役所や法務局、金融機関等に相談したが、聞きなれない専門用語をたくさん使って説明されたため、結局よくわからなかったという話もよく聞きます。
例えば、相続手続きでは“被相続人”、“相続人”という用語が頻出しますが、どっちがどっちかわからなくなる方もいらっしゃいます。
また、必要書類の中でも戸籍は種類が多く、作成された時期等によって正式名称が異なる上、手続き先によっては通称で説明されることもあるため、混乱してしまう方も多いです。
また、説明する能力や理解する能力は人それぞれなので、人によっては説明の仕方や対応について不満を抱くこともあるかもしれません。
3
戸籍等の必要書類を揃えたはずが、不備を指摘され、何度もやり取りをする羽目になった。
相続手続きの際は、戸籍謄本の他、遺産分割協議書や遺言書など、相続の状況によってさまざまな書類を提出する必要があります。
特に戸籍謄本については、昔のものは手書きで書かれており、判読しづらいため、すべての戸籍が揃ったと思い提出したところ、後になって金融機関から不足分の提出をお願いされてしまったという方も多いです。
また、戸籍や印鑑証明書は有効期限を設定している手続先が多いため、うっかり期限切れのものを提出してしまい、再提出が必要になってしまったというのはありがちなミスです。
不備の確認に手間取った挙句、違う書類を提出してしまい、何度もやり取りをする羽目になってしまう方も少なからずいらっしゃいます。
4
イレギュラーな事態が起きた場合に対応が難しい。
相続をめぐる事情は人によって異なるため、イレギュラーな事態は普通に発生します。
例えば遺言書によって相続人以外の方への遺贈がある場合、相続人の中に未成年の方や認知症で意思能力の無い方がいる場合、相続人の中に行方不明者や長年疎遠で連絡を取りづらい方がいる場合などです。
死後手続き・相続手続きについて書かれた書籍やホームページには、基本的なケースについては記載されていても、イレギュラーな事態にどのような対応が必要かまでは書かれていないことがほとんどです。
もし自分たちだけで手続きを進めようとすると、どのような手続きや対応が必要かについて、専門用語で書かれた書籍等を読み解き、理解しなければならず、大変な苦労が伴う事でしょう。
死後手続き・相続手続き代行についてくわしくはこちら
死後手続き・相続手続きの代行を当事務所に依頼した場合
相続不動産の住所変更登記をはじめとする死後手続き・相続手続きについては、上記のようなつまずきポイントがあるため、ご自身で行おうとしたものの、やっぱり専門家に依頼することにした、という方も多いです。
当事務所では、面倒な相続手続きをまるごとおまかせできる「相続まるごとおまかせプラン」をはじめとした相続代行サービスを提供しているので、抵当権抹消登記を含む死後手続き・相続手続き全般について代行・サポートが可能です。
相続不動産の住所変更登記を含む死後手続き・相続手続きを、当事務所にご依頼いただいた場合の主なメリットは以下のとおりです。
メリット1
死後に必要な100種類以上の手続きについて正確に把握しているため、お客様にどの手続きが必要かをご案内することが可能です。お客様の方でどのような手続きが必要かを一つずつ確認する必要はありません。
メリット2
役所や金融機関、法務局とのやり取りは基本的に当事務所が行うため、お客様が連絡をしたり、窓口に行ったりする必要はありません。
メリット3
難しい法律問題や手続きの内容についても、専門用語をできるだけ使わずにわかりやすく説明させていただきます。
メリット4
相続関係その他の事情によって異なる必要書類の内容や有効期限についても正確に把握しているため、不足書類の取得で手間がかかることはありません。
メリット5
相続人多数のケースや、行方不明や疎遠な相続人がいるケースなど、これまでにあらゆる相続の事例を経験しているため、イレギュラーな事態にも柔軟かつ迅速に対応することができます。
メリット6
司法書士は、遺言の検認、成年後見制度の利用申し立て、特別代理人の選任その他の家庭裁判所での手続きについてもサポート可能なので、相続手続きをまるごとおまかせいただけます。
メリット7
これまでにたくさんのお客様からご依頼をいただき、ご満足の声をいただいておりますので、安心しておまかせいただけます。
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相続不動産の住所変更登記についてのよくある質問
ここからは相続不動産の住所変更登記の手続きを含む死後手続き・相続手続きのご相談の際によく受ける質問を、Q＆A形式で解説します。
死亡後に必要な抵当権抹消登記についてくわしくはこちらをご覧ください。
身近な人が亡くなった後に必要な120の手続きリストはこちら
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相続不動産の住所変更登記等の手続きでお困りの方は司法書士に相談しましょう！
相続不動産の住所変更登記が必要なケースはそれほど多くなく、また、それほど難易度の高い手続きではないので、本記事を参考にすればご自身で行う事もできると思います。
ただし、多くの場合一緒に相続登記や遺贈の登記を行うことになるので、手間と費用を比べると、相続登記等と一緒に司法書士に依頼した方がいいかも知れません。
特に相続不動産の売却を予定している場合、事前に余裕をもって住所変更登記及び相続登記を済ませておく必要があるので、その他の相続手続きを含めて、一度司法書士へ相談することをおすすめします。
相続不動産の住所変更登記を含む死後に必要な手続きについてのご相談は当事務所で承ります。ご依頼をご検討中の方のご相談は無料です。
※記事の内容や相続手続の方法、法的判断が必要な事項に関するご質問については、慎重な判断が必要なため、お問い合わせのお電話やメールではお答えできない場合がございます。専門家のサポートが必要な方は無料相談をご予約下さい。
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