高齢の姉が住む実家不動産、空き家になったときの処分はどうする？【家族信託によって将来の空き家の管理・処分を任せるケース】

もし誰も住まなくなったら、実家を速やかに売却したい。

ご相談前の状況

所有する不動産の管理についてのご相談

現在、ご相談者様所有の実家不動産に、高齢の姉二人が居住している状態。

自分は別に居所を構えているので、姉たちがいる間は住み続けてもらうつもりとのこと。

ただ、今後誰も住まなくなった場合は、長期間空き家にしておくのは好ましくないので、すみやかに売却したいと考えている。

しかし自分も高齢のため、いざという時に健康上の理由等で空き家の管理や処分ができなくなっているのではないかと不安を感じ、相談にいらっしゃいました。

問題点

• 認知症等で判断能力が無くなると、後見人を付けなければ不動産を売却することはできない。
• 認知症になると、老朽化した家屋の大規模リフォームや建て替えが必要になっても、できない可能性がある。
• 認知症になると、金融資産についても自由な引き出し等の処分ができず、資産凍結のリスクがある。
• 信託期間中の財産管理をめぐるトラブルや、予期せぬ事態による信託の凍結を防ぐために、長期的な視点で様々なリスクを想定する必要がある。
• 万が一のトラブルを防ぐために、信託しない財産についても遺言書等による対策を検討する必要がある。

当事務所からのご提案

高齢になると認知症等の健康問題は避けては通れませんが、認知症等によって判断能力が無くなると、新たに契約を結ぶなどの法律行為は基本的にできなくなります。

そのため、今すぐにではなく将来的な処分を考えている場合、「その時に自分が健康で判断能力に問題ないか」という点は考えておく必要があります。

このケースでは、姉たちが存命で実家不動産に住んでいる間は今の状態を継続するつもりのため、差し迫って問題があるわけではありませんでした。

しかし、今後姉たちが介護施設や病院に移ったり、亡くなったりして空き家になった後はすみやかに売却したいとお考えでした。

また、家屋はかなり老朽化しており、姉たちが住んでいる間に大幅なリフォームや建て替えが必要になる事も懸念されました。

簡単な修繕程度であればそこまで厳密な対応はされないかもしれませんが、大規模修繕や建替え、売却となると大きな金額が動くことになるため、きちんとした契約を結ぶことになるでしょう。

その時に判断能力が無ければ契約を結ぶことはできません。管理や処分が思うようにいかないせいで経済面や生活面でのデメリットが生じる事もあるでしょう。

また、後見人を付ければ一定の管理や処分は行えるようになりますが、後見人は基本的に家庭裁判所が選任し、裁判所の監督を受けるため、本人や家族の希望通りの管理や処分ができるとは限りません。

このような認知症による将来のリスクを避けるための対策として、家族信託（民事信託）という方法があります。

認知症になった後の財産処分を可能にする方法、家族信託とは？

家族信託は、近年注目を集めている財産管理・承継の手法で、文字通り「家族を信じて（財産を）託す」という仕組みです。

家族信託では、財産の持ち主（本人）を委託者（財産を託す人）、信頼できる家族を受託者（財産を託される人）とし、受益者（当初は委託者と同じにすることが通常）のために財産を管理するという信託契約を結びます。

信託契約の内容は自由に定める事ができるので、売却処分はもちろん、大規模修繕や建物の建替えについての権限も与えることができます。

今回、ご相談者様は最近物忘れが多くなるなど、健康状態に不安を感じてきてこともあり、実家不動産だけではなく金融資産についても信頼できるご長女様に管理を任せたいとのご意向をお持ちでした。

そこで、お父様を委託者権当初受益者、ご長女様を受託者として、当事務所で家族信託の組成や公正証書の作成、信託登記など、家族信託に必要な手続きを丸ごとサポートさせていただくことを提案しました。

また、家族信託では自分の死後の財産の承継についても定めることができますが、通常は全財産を信託することは無いので、信託しない財産について遺言書などの承継対策が必要ないか検討する必要があります。

今回は、相続人はご長女様一人で揉め事になる心配はありませんでしたが、万が一ご長女様が先に亡くなってしまった場合、高齢の姉たちが相続人となるため、遺産を相続するための手続きができない可能性がありました。

そこで、万が一ご長女様が先に亡くなってしまった時のために、遺言書を作成し、遺言執行者を指定しておくことを提案しました。

このように解決しました

• 当事務所で、家族関係や財産状況、管理処分についての希望等を詳しく伺い、将来の認知症リスクに備えるための家族信託契約を組成しました。
• 信託契約は委託者兼受益者をご相談者様、受託者を長女様とし、受益者死亡時に信託が終了し、残余財産は長女様に帰属させる内容になりました。
• 万が一ご長女様が先に亡くなった場合に備えて、予備的受託者や受益者代理人等についても契約に盛り込みました。
• 信託口口座開設予定の金融機関と調整の上、事前審査を受け、口座開設の内諾を得ました。
• 作成した原案をもとに公証人と調整を行い、公正証書で信託契約書を作成しました。
• 信託契約書と併せて、当事務所を遺言執行者として指定する内容を含む公正証書遺言を作成しました。
• 信託契約書作成後に信託を原因とする所有権移転登記を申請しました。
• 信託口座の開設や税務申告など、当初の受託者業務についてのサポートや、今後についてのアドバイスを行いました。

担当者からのコメント

不動産は持っているだけで利用していなくても固定資産税を払い続けなくてはなりません。

無駄な支出を減らすためにも、利用予定のない不動産は売却するなどしてすみやかに処分すべきでしょう。

特に空き家は、放置すると倒壊の危険があり、犯罪に利用されるなど周辺の住環境の悪化を引き起こす原因ともなるため、長期間の空き家状態は社会的にも好ましくありません。

しかし現実には、空き家のまま放置されている家屋は日本中にたくさんあります。

その中には所有者が認知症になってしまったため、処分したくてもできないというケースも多く含まれるでしょう。

自分の財産を凍結させることなくしっかり管理し、必要に応じて処分することは、自分のためだけではなく、家族や社会のためにも大切な事です。

そして認知症になった後も財産管理・処分を可能にする方法として、家族信託はとても有用です。

ただし、家族信託（民事信託）は実務上まだまだ未知な部分も多く、弁護士や司法書士などの専門家であっても対応できる人は限られているのが実情です。

大切な財産を家族の手でしっかりと管理し、次世代に受け継がせるために、家族信託を検討している方は、実務にしっかりと精通した専門家に相談することをおすすめします。

※記事の内容や相続手続の方法、法的判断が必要な事項に関するご質問については、慎重な判断が必要なため、お問い合わせのお電話やメールではお答えできない場合がございます。専門家のサポートが必要な方は無料相談をご予約下さい。